ВС РФ разъяснил, кто ответит за дефекты новостроек

В чью зону ответственности входит исправление недостатков в домах, недавно сданных в эксплуатацию, и какова продолжительность предоставляемой на них гарантии? Ответы на эти вопросы, представляющие особую значимость для новоселов, дал Верховный суд РФ – в рамках пересмотра итогов правового спора между застройщиками и коммунальщиками, столкнувшимися с многочисленными проблемами и претензиями жильцов.
В рамках рассмотренного прецедента недостатков оказалось крайне много. Среди проблемных факторов – низкое качество отделки и неисправные лифты, что весьма критично для многоэтажного здания. В попытках выяснить, кто должен отвечать в сложившейся ситуации, местная УК обратилась в суд, где потребовала устранить выявленные дефекты за счет строительной компании.
Судебные органы, в свою очередь, решили, что доказывать вину застройщика в происхождении перечисленных недочетов должны сами коммунальщики. Однако ВС РФ такое решение посчитал необоснованным, указав, что в период действия гарантийного срока следует руководствоваться принципом презумпции вины застройщика. Соответственно, в ходе разбирательства строительная компания должна самостоятельно доказывать, что возникающие проблемные ситуации – следствие некорректной эксплуатации, а не допущенной халатности со стороны застройщика.
Организация завершила строительство трех МКД, предоставив гарантийные обязательства сроком в пять лет на сами дома, а также трехлетнюю гарантию на сопутствующее оборудование.
Уже после сдачи, когда жильцы полноценно заселились в новые квартиры – выяснилось, что недочеты есть практически везде, начиная с кровли, и заканчивая лифтами. Более того – часть работ оказались невыполненными вовсе, как в случае со стяжкой полов технического этажа. Кроме того, отсутствовала часть имущества – урны, скамейки, огнеупорные двери, и т.п.
Коммунальная компания неоднократно требовала устранить недочеты за счет застройщика, однако в конечном итоге арбитражный суд вынес постановление о необходимости проведения экспертизы. В документе, предоставленном экспертами, было указано, что часть недостатков – следствие нарушений, допущенных во время строительства, тогда как установить причины происхождения других не представляется возможным.
Исходя из этого, в суде первой инстанции была назначена еще одна экспертиза, удостоверяющая, что существенная часть дефектов – следствие действий застройщика. Ввиду нехватки документации для подтверждения оставшейся части дефектов, судебный орган решил, что вина строителей не является доказанной. Апелляция УК привела к очередному экспертному исследованию, по итогам которого специалисты постановили: причинами выявленных недочетов являются нарушения со стороны строителей. За этим тут же последовала жалоба в арбитраж от застройщика – и кассация посчитала, что в апелляционной экспертизе нет надлежащих выводов в полном объеме.
В итоге УК обратилась в Верховный суд, который особо отметил: наличие нарушений со стороны строителей подчеркивается в каждой из приведенных экспертиз. ВС РФ определил, что коллегами не был учтен принцип презумпции виновности, действующий в тех случаях, когда выявление недостатков приходится на период заявленной гарантии. Если ситуация складывается подобным образом – доказывание невиновности является обязанностью строительной организации.
Итоговое решение Верховного суда отменило кассационного постановления, оставив в силе апелляционный акт, разрешивший правовой спор в пользу УК – соответственно, застройщика обязали устранить недочеты за свой счет. Специалисты подчеркивают, что презумпция является следствием прямого толкования содержания ст. 7 закона, регулирующего порядок участия в долевом строительстве, а также ст. 755 ГК, указывающей на действие презумпции в период гарантийного срока.