Лимиты и надбавки: какие ограничения заработают в ипотеке осенью

С наступлением осеннего сезона Центральный банк России готовит очередные изменения в регулировании ипотечного рынка. Одно из главных направлений реформ — смягчение регулирования ипотек на новостройки и одновременное введение жестких ограничений на ипотеку для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Попробуем разобраться, что означают эти перемены для потенциальных заемщиков.

Что произойдет с ипотекой на новостройки?

С 1 сентября Центральным банком снижаются макропруденциальные надбавки по ипотечным кредитам на строящееся жилье. Макропруденциальные надбавки — это дополнительная нагрузка на банки, заставляющая создавать резервы под потенциально рискованные займы. В частности, снижается нагрузка на кредиты с первоначальным взносом от 20% до 30% и с показателями долговой нагрузки заемщика (ПДН) от 50% до 70%.
Почему это важно? Благодаря уменьшению надбавок стоимость ипотечных кредитов для населения должна стать чуть дешевле, так как банки сократят расходы на создание резервов.
Однако радоваться рано. Даже несмотря на уменьшение макропруденциальных надбавок, Банк России продолжает контролировать ситуацию путем установления макропруденциальных лимитов (МПЛ), которые фактически устанавливают потолок риска по определенным категориям заемщиков. То есть высокие показатели долговой нагрузки или низкий первоначальный взнос все равно сделают ипотеку дороже и труднее доступной.

Что ждет ипотеку на ИЖС?

С 1 октября вводятся первые прямые ограничения на выдачу ипотечных кредитов гражданам, планирующим строить собственный дом. Именно здесь появляются жесткие лимиты на количество выданных кредитов с высокими показателями долговой нагрузки (ПДН свыше 80%). Банки не смогут выдавать такие кредиты сверх установленной максимальной доли от общего объема их кредитных портфелей.
Это серьезное ограничение может затруднить доступ к ипотеке людям с большой долговою нагрузкой, одновременно повысив конкуренцию за оставшихся надежных заемщиков.

Зачем нужны такие изменения?

Главная цель Центрального банка — сдержать рост задолженности населения и уменьшить число просроченных выплат. По мнению экспертов, подобные меры позволят снизить объемы высокорисковых кредитов и стабилизировать финансовую систему страны.
Центральный банк отметил, что доля ипотеки с высоким уровнем долговой нагрузки заметно снизилась за последние годы. Например, доля кредитов с ПДН выше 80% упала с 42% в 2023 году до 6% во II квартале 2025 года. Тем не менее регулятор намерен продолжить жесткий контроль в отношении рискованных кредитов.

Какие ещё важные события произойдут осенью?

Помимо вышеуказанных изменений, осенью наступят некоторые другие интересные события:
Семейная ипотека и льготы: с середины августа незначительно сокращается компенсация банкам за разницу между рыночной процентной ставкой и льготной ставкой по семейным ипотечным программам. Правительство снижает субсидирование банкам с целью экономии бюджетных средств.
Первый взнос увеличится: банки начали повышать минимальные размеры первоначального взноса по ряду льготных программ. Некоторые учреждения уже подняли порог с 20% до 30%, делая получение ипотеки менее доступным.

Выводы и советы покупателям

Если планируете покупать недвижимость в новостройке, осень может оказаться удачным временем для выбора оптимального варианта.
Будьте готовы, что условия по индивидуальным жилым домам станут строже, а ипотека подорожает.
Рассчитывайте личные финансы и семейный бюджет заранее, чтобы избежать сюрпризов.
Лучше начинать поиски и подготовку документов заранее, чтобы успеть до возможного ужесточения правил.
Итак, ситуация на ипотечном рынке обещает оставаться динамичной, поэтому заемщикам стоит быть готовыми к возможным переменам и принимать взвешенные решения.